逾期交房违约金和逾期办证违约金能否同时适用？
——房地产开发合规之路（ 十四 ）
在司法实务中，房地产开发商逾期交房、逾期办证的案例屡见不鲜，这两种违约情形往往相伴相生，一旦发生逾期交房，则逾期办证发生的可能性也大大增加。在《商品房买卖合同》中，合同双方通常会对两种违约责任同时进行约定，例如约定逾期交房的违约金以及逾期办证的违约金。那么，这两种违约金是否可以同时适用呢？
一、数据解析
在“无讼案例网”中，截至2020年3月1日，笔者以“案由：商品房销售合同纠纷”、“关键词：逾期交房”为条件进行检索，共检索出112938篇裁判文书，其中包含最高人民法院29篇和各地高级人民法院1867篇。
笔者以“案由：商品房销售合同纠纷”、“关键词：逾期办证”为条件进行检索，共检索出86131篇裁判文书，其中包含最高人民法院7篇和各地高级人民法院1797篇。
二、案例解析
案例：周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案，案号：（2014）浙甬民二终字第470号。
来源：《最高人民法院公报》 2016年第11期（总第241期）
基本案情
1.2012年11月12日，周显治、俞美芳（买受人）与众安公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，商品房房款合计5162730元。
其中，（1）逾期交房的违约责任：出卖人应当在2012年12月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。
（2）逾期办证的违约责任：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2013年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理，约定日期起30日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，买受人不退房，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。
（3）若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同等。
2.合同签订后，周显治、俞美芳依约定将房屋价款5162730元支付给众安公司。
3. 2012年11月12日，周显治、俞美芳出具《双方同意书》一份，言明：“……本人承诺愿意在2013年6月30前将X幢X号作为众安公司工程部办公使用待期满后于2013年7月1日将房屋钥匙等相关物料重新交接，如不能如期交付按商品房买卖合同第十条逾期交房的违约责任来处理，房屋内部恢复合同交房标准，特此承诺”。
4.2013年3月9日，众安公司登记取得案涉房屋所有权证(初始登记)。
5.2013年3月25日，众安公司取得案涉房屋的土地使用权(土地使用权分割登记)。
6.后，周显治、俞美芳向法院起诉，要求众安公司交付房屋、支付逾期交付违约金、逾期办证违约金等内容（至起诉之日，众安公司未与原告办理房屋交付手续，亦未向原告交付房地产权属证书）。
司法观点
该案的其中一个争议焦点即众安公司是否应同时承担逾期交房、逾期办证的违约责任。
一审法院：
（1）关于两种违约责任是否同时适用。虽然合同约定“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同等”，但该条款系格式条款，其内容显然置原告方的利益于不顾，导致其权益处于不确定状态，免除了被告按时交付房地产权属证书的义务，应当为无效的格式条款，故被告不能因为双方有此条款的约定而免除其逾期交付权属证书的违约责任。
（2）关于违约金数额。从双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，违约金约定更具惩罚性质 (惩罚性违约金)，是合同双方对于违约所约定的一种制裁。二原告已按照合同约定将购房款5 162 730元全部支付给被告，为防止被告怠于履行其合同义务，敦促其及时履行交付房屋和交付房地产权属证书的义务，违约金仍应按照合同约定计算。
二审法院最终维持了一审判决，理由与一审法院相同。
裁判摘要
合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。
三、开发商逾期交房、逾期办证的法律风险及防范
【逾期交房合规风险】
1. 支付违约金或赔偿损失
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
2. 购房合同解除
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
【逾期办证合规风险】
1. 支付违约金或赔偿损失
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
2. 购房合同解除
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
【合规建议】
除了需要在前期严格把握施工进度，做好合理财务安排、避免因资金断裂影响项目进程时，在销售阶段应当注意把握以下事项：
1.购房合同中对房屋及相关权证的交付期限的设定应量力而行，考虑多重因素，预留充足的时间，避免设定过于严苛的交付期限。
2.合理设置违约责任及违约金金额，避免约定过高的违约金。
3.除了法定免责事由，开发商可以与购房户自行在合同中约定其他免责事由。但应注意避免该约定被认定为无效的格式条款。故在合同中，应以较为醒目位置、字体提示购房户，可以要求购房户在免责事由处单独签字确认。
4.鉴于交房、办证等事项需要购房户的配合，故在合同中应对双方的权利义务进行明确，尤其应当明确需要由购房户办理的手续及承担的费用，并注明购房户延期办理、不予配合的后果等。
5.在合同中应明确指定合同双方有效的联系方式。在寄送通知时，应留存相关的送达回执等凭证，留存催告、协商等环节的相关证据。
6.若无法避免延期交房或延期办证时，应积极与购房者沟通，尽量达成书面的补充协议，将纠纷化解于萌芽时。
作者：刘华英 律师，高级合伙人，园区工作室
单佳莹 律师，园区工作室
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