“一房数卖”是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出卖给两名以上的购房人，就同一套房屋和两名以上的购房人分别订立房屋买卖合同的行为。
说明一点，本文中的房屋泛指一般房屋，即包括商品房在内，商品房买卖司法解释也可适用。
问题一：两份房屋买卖合同的效力如何判断？
答：就现行的法律规定来看，我国法律并没有因“一物二卖”而当然否定合同效力，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。简单来说，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
只要两份合同没有违反《民法典》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”的规定，且不存在该法第一百五十四条规定的恶意串通行为，两份合同均为有效合同。
但应注意的是，《民法典》施行前，对于合同的效力审查主要依据为《合同法》第五十二条规定，民法典施行后，合同法已废止。因此，在具体法律适用时，应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》的具体规定来确定法律适用问题。
问题二：“一房数卖”的房屋所有权归谁？
答：《民法典》第一百一十四条第二款规定：“物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”物权是支配权、对世权和绝对权。债权是指债权人请求债务人为或不为一定行为的权利，债权需要他人的协助，债权是请求权、对人权和相对权。
根据《民法典》第二百零九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”我国采取登记生效主义不动产物权变动模式，不动产的所有权以登记为准确定其归属。
在“一房数卖”的情形下，已经办理过户登记的享有不动产的物权，其他的买受人有权依据合同的约定请求出卖人承担返还购房款和赔偿损失的责任，即享有基于合同的债权。
《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中对房地产纠纷案件中的合同效力、一房数卖的合同履行、以房抵债等问题进行了规定。
纪要规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。
例如，先买受人仅与出卖方签订了合同，在先买受人不知情的情况下，出卖方又与他人签订了房屋买卖合同，后买受人交付了房款并办理了房产过户登记，此时虽然后受让人签订的合同在后，但是其完成了不动产登记，对外具有公示效力，由后买受人取得房屋的所有权，先买受人只能依据合同享有解除合同、赔偿损失的债权请求权，而不能取得房屋的所有权。
故，咨询人如果主张确认房屋所有权法院不予支持，应当予以驳回，可以以合同违约另行起诉，请求原房东承担合同违约责任，即返还购房款及利息、赔偿损失。
小结：一房数卖履行合同顺序
出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
已经办理房屋所有权转移登记的;
均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;
均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋的，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。
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