一房多卖中买受人的诉讼策略及问题解决
文/吴调
调解结案的优点就在于，可以更好地实现利益平衡。
案情简介
2020年12月，甲通过中介推送的房屋出售信息，经过实地踏勘，选定了DY市某小区的一套二手房（业主乙已与开发商签署网签合同、办理预告登记），经过磋商，甲与业主乙、中介三方共同签署了《房地产买卖契约》，约定：甲购买乙所有的A房屋，总价款137万元，合同签订之日付定金20万元，剩余购房款分两次支付，乙保证该房屋无其他权属纠纷，乙违约应双倍返还定金。合同签订当日，甲根据协议支付20万元定金，乙出具收款收据。
2021年7月，甲得知A房屋同小区的其他业主已与开发商办理原始房屋产权证书，遂督促乙尽快办理，乙虽口头答应，但迟迟不去办理。至2021年8月，甲从他处了解到乙将A房屋又出售给了YW市的一个买方丙并已涉诉。彼时，关于A房屋是否确定涉及一房二卖，仅为他人告知，甲并无确切的证据能够证明，且查询不到相关案件信息。至2021年9月，甲从中介处了解到，乙此前又将A房屋出售给了另一买方丁，因为乙迟迟不协助办理过户手续，已被丁起诉，且DY市人民法院已经受理。
综合上述信息，A房屋可能涉及一房三卖，且另外两个买受人丙、丁已经起诉，于是本案的诉讼势在必行，但如何选择诉讼策略呢？
本案为房屋买卖合同纠纷，诉讼结果无非是“拿房”或是“拿钱”，即是“继续履行合同”还是“要求乙承担违约责任并赔偿损失”。综合目前信息得知，甲、丙、丁三位买受人均未完成过户，也未实际占有A房屋，具体哪一方实际支付的购房款比例更高当前也无法知晓。若要求继续履行合同，目的能否实现充满了不确定性。于是，为了止损，且快速、简单的处理本案，甲决定依照合同要求乙双倍返还定金。
2021年9月26日，甲与笔者办理委托，2021年9月27日，民事起诉状和证据定稿（注：丙与乙曾就A房屋签署补充协议，声称二人系A房屋的共同购买者，若房屋出卖需二人共同同意，故本案将丙暂列为被告二），2021年9月28日，笔者与甲一起在DY市人民法院申请立案，并于当日缴纳诉讼费用，同时，申请对房屋采取了查封保全。后经与案件保全法官沟通，明确A房屋上有四条查封措施，其中三条为甲、丙、丁提起，另有一起生效法律文书的执行案件。
就此，本案正式进入诉讼程序，后本案历经三次调解得以处理完毕。
第一次调解：丙联系甲，声称其虽起诉要求继续履行合同，但丙非DY市本地人，即使成功拿房，既不会自住也很难出手，遂表明其愿意只拿取适当的赔偿，并建议甲拿房，经向本案主审法官反馈，于2021年10月18日，法院组织调解。调解当日，丙未到场，甲、丁到场。我方表达了可以拿房的意愿，于是，本案面临两个问题急需解决：第一，目前A房屋上查封案件的处理；第二，之后若有案件申请查封A房屋，如何处理？经过讨论，明确初步方案如下：1、甲变更诉请为要求继续履行合同，并限期一次性支付剩余购房款；2、剩余购房款用来解决目前A房屋上的查封案件及支付银行贷款；3、形成调解协议，明确甲支付完毕剩余房款后，视为甲的合同义务履行完毕，乙应配合办理房屋产权变更；上述方案笔者及甲均表示认可，通过调解协议确权，后续即使有案件涉及查封A房屋，也不会影响甲的所有权。4、丙、丁的诉讼案件以撤诉处理。
但事与愿违，丙虽未到庭却改变了想法，其还是准备要求乙继续履行合同、办理过户手续并交付A房屋。所以，当时主审法官和笔者均认为本案将很难处理，若丙拿房，其尾款事实上难以清偿目前A房屋上的查封案件和银行贷款，即便其诉请得到支持，四方纠纷也难以得到最终解决，在甲、丁及另一执行者的最低损失得不到弥补的情况下，A房屋上的查封将难以撤销。
第二次调解：2021年11月15日，根据传票，本案开庭审理，庭前本案法官及丁案主审法官在场组织了第二次调解，但丙意志坚决且丁要求的赔偿金额过高，各方无法达成调解协议。为进一步查清案件事实，法官组织了庭审，查明，三个房屋买受人的先后顺序为：丁、甲、丙。
第三次调解：庭后，本案法官和丁案法官均再次组织调解。综合当前信息可知：（1）丁实付定金10万元，诉讼请求为双倍返还定金并要求赔偿可得利益损失；（2）甲实付定金20万元，诉讼请求为双倍返还定金，可以变更诉讼请求为继续履行合同；（3）丙实付定金30万元（现金交付），诉讼请求为继续履行合同，但经过庭审，其要求继续履行合同的意愿不再强烈，并同意可将诉请变更为解除合同并获取一定的赔偿。经过计算，鉴于甲剩余购房款为127万元（含已交付但交由中介暂扣的定金10万元），在扣除银行贷款和执行案件金额之后，实际丙、丁可分配金额为66.5万元，故本案调解的核心在于丙、丁的赔偿分配问题。后经本案主审法官、丁案法官与丙、丁的长时间沟通，以及甲当场明确表示可以在15天之内凑齐余款，并支付至法院账户，由法院将调解款项直接支付给丙、丁，若丙、丁未收到调解款项，则视为调解不成功。最终，在各方的努力之下，丙自愿以41.5万元为调解金额，丁自愿以25万元为撤诉前提，本案终成功达成调解。
调解笔录于2021年11月15日签署，后甲积极筹款，并于2021年11月22日将调解款项支付至法院专户，丙、丁及另一申请执行人均提前获得款项，法院于2021年11月23日签发调解协议，经甲、丙、丁申请，A房屋上所涉查封也得到及时解封。后甲陪同乙向银行交付了剩余贷款本金并垫付了两个月的贷款利息，鉴于乙以资金紧张为由拒绝缴纳房产税，甲又垫付了1万余元的房产税，至2021年12月23日，乙终将A房屋过户给甲，甲终成功办理A房屋产权证，成为A房屋真正意义上的所有权人（注：不动产的所有权以登记为准）。
本案至此终尘埃落定，甲在原定的购房款基础上，额外承担了本应由乙承担的两个月贷款利息、乙应缴纳的新房房产税、诉讼费、保全费、律师费，但值得欣慰的是，甲、乙购房合同签署后至今一年，A房屋的升值部分足以覆盖上述成本且有盈余。所以，这是个多赢的结果，也体现了调解的灵活性。
本案的处理过程，体会如下：
第一，诉讼不一定以审判结案，调解也可以很好的处理案件，更好的实现利益平衡；
第二，根据案件进展，灵活变更诉讼策略，可能会为当事人争取更高利益或者降低损失；
第三，与当事人和承办法官的良好沟通，会为案件的顺利处理提供加成。
最后，律师建议：
关于二手房买卖，除了考虑房屋产权是否明确、房屋是否在租、是否拖欠物管费等问题之外，还应关注原业主的个人信息，可通过最高人民法院官网查询其是否涉诉、是否被纳入失信或被采取限制高消费措施，若有顾虑，房屋买卖也可通过公证进行，可为二手房买卖提供保证。
作者：吴调 律师，婚姻家事工作室
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