学区房广告中的法律风险及防范
房地产开发合规之路（十）
前言
古有孟母三迁，今有学区房。
现如今，面对动辄数十万一平的天价学区房、上万一学期的培训班，从以前的“再穷不能穷教育”变为了“再富也为教育穷”。再节约的家长，也从不会在孩子教育上抠钱，总想着给孩子最优质的学区、最优质的教育资源，生怕孩子输在起跑线。
在父母看来，优质的教育资源是稀缺的，学区似乎一直处于供不应求的状态，价格坚挺。因此，开发商们也总是热衷于宣传自己的学区优势。
但学区划分并非总是一成不变，当发生变动时，纠纷也就因此产生了。
一、数据解析
在阿尔法案例库（https://alphalawyer.cn/）通过设置案由“买卖合同纠纷”“商品房预售合同纠纷”“商品房销售合同纠纷”、关键词“学区房”，检索得到该组数据（数据检索时间为2019年12月30日）：
从上述数据可见，由学区房引发的商品房买卖纠纷呈逐年增加趋势，广西、上海、山东、浙江、江苏是此类案件的高发地区。
二、案例解析
案例：王军与B房地产股份有限公司房屋买卖合同纠纷（上述当事人与公司均为化名）。案号：（2016）浙02民终2201号。
基本案情：
1.2011年12月，B房地产股份有限公司（简称“B房地产公司”）在多家报纸媒体上发布了案涉房屋销售广告，在广告标题下方较为醒目位置分别印有“H外国语学校学区房88㎡3房2厅1卫103万起”字样。
2.2013年2月26日，王军与B房地产公司就购买案涉房屋签订了商品房买卖合同及相关补充协议。
3. 2014年3月20日，B房地产公司向王军函寄了《交房通知书》，但因B房地产公司一直未能就涉案房屋是否属于学区房予以答复，王军未收房。
4.2014年4月21日，宁波市工商局认定B房地产公司的售房广告违反《房地产广告发布暂行规定》第十八条的规定，属房地产广告中含有能够为入住者办理升学等事项的承诺，对其作出行政处罚。
5. 2014年4月22日，当地教育局发布文件，确定案涉房屋未被划入H外国语学校服务区，而是被划入了宁波市实验学校服务区。
6. 2015年3月13日，王军起诉要求支付违约金及赔偿损失。
裁判结果：
该案经过一审、二审，法院最终认定B房地产公司在宣传广告中有关涉案楼盘属于H外国语学校学区房的描述构成要约，应当承担违约责任，并根据违约所造成的损失、当事人的过错程度等情况综合予以确定违约损失18023元。
三、学区房广告中的法律风险及防范
【合规风险】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
那么，开发商对学区的广告宣传是否适用上述规定？司法实践中存在一定的分歧。
例如，本文案例认为应当适用，其认为上述司法解释中的“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”，是指商品房开发规划范围内的房屋，及该房屋的相关设施。
这里的相关设施，包括商品房的基础设施和公共配套设施。公共配套设施又包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。
而学校属于公共配套设施，故应当适用该规定，若开发商对学区的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
另一种观点则认为（例如：2017年10月11日总第7146期《人民法院报》刊登的《说好的优质学区房呢》），学校并不属于“商品房开发规划范围内”，故并不适用该司法解释的规定，其性质仅属于要约邀请。
对于前者，若学区变动，与宣传内容不一致，则开发商可能承担违约责任；对于后者，则可能承担缔约过失责任。
故无论何种观点，若开发商对学区进行不当宣传，均可能面临相应民事法律风险。
此外，还有可能因违反《房地产广告发布规定》的相关规定而遭受行政处罚。
【合规建议】
1.不得在广告宣传中为业主升学事项进行承诺。
2.介绍学区时，对已建成的学校向教育部门了解学区变更可能，对未建成的学校，则应向有关部门了解学区规划，按照实际情况进行说明，并在宣传资料中充分提示购房者可能存在学区变动的风险。及时跟进学区（规划）变动情况，避免宣传与实际情况脱节。
3.应重视广告合规审查工作，避免因违规广告被行政处罚，从而被购房者在民事案件中当作证据使用。
4.谨慎安排合同的相关条款，应作“出卖人展示的沙盘、模型、样板间、宣传资料及宣传广告等仅作推广示意，不构成任何要约，一切以本合同约定为准，本合同未约定的以交付实体为准”“出卖人对该商品房所在项目发布的广告、各类宣传资料、模型，以及出卖人委托代理人（销售员）所述的口头介绍等内容，双方应当以本合同附件形式作出约定，未做约定的，以工程竣工并通过验收（或备案）的工程实体和实景为准”等类似约定。
5.若遇纠纷，应积极应诉，力争免除、降低己方的违约责任或缔约过失责任。
【法条链接】
《中华人民共和国合同法》
第四十二条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《房地产广告发布规定》
第十八条 房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
第二十一条 违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。
作者：刘华英 律师，高级合伙人，园区工作室主任
单佳莹 律师，园区工作室
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