无证房屋租赁合同效力如何认定？
文/王伟华
关键词：房屋租赁 权属证书 合同效力 责任认定
房屋租赁作为优化房屋资源配置的重要方式，无论对个人住房还是企业经营，都发挥着重要的作用。承租人购买能力有限或短期使用房屋，出租人不想转移房屋所有权却又想通过房屋获得收益时，签订租赁合同不失为最佳选择。但是，出租房屋若未办理房屋所有权登记，未获得所有权证书，租赁合同效力该如何认定？
一、房屋无证的原因有哪些？
（一）历史遗留因素
1998年1月1日，《城市房屋权属登记管理办法》施行，确立了我国城市房屋所有权登记发证制度。由于制度普及、推行工作的局限性，仍有少部分权利人没有及时依法办理所有权登记，导致其房屋至今没有房屋所有权证。
（二）未取得建设工程规划许可证
《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”
没有依法申请办理建设工程规划许可证，其工程建筑一般被认定为违章建房，不能申领房地产权属证书。
（三）擅自新建、搭建
根据《浙江省违法建筑处置规定》，在已竣工验收的建设工程用地范围内擅自新建、搭建，或者利用建设工程新建、搭建的，皆属于违法建筑。除此之外，超出规划面积建房、擅自改变房屋使用性质等，也可能会导致无法取得房屋权属证书。
二、未取得权属证书的房屋租赁合同是否必然无效？
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
根据上述规定可知，未取得房屋权属证书的房屋租赁合同原则上是无效的，但是允许出租人采取补救措施，可以按照法律规定申请补办建房审批手续，在一审法庭辩论终结前获得审批手续的，法院应当认定该房屋租赁合同有效。
三、法院是否应主动对租赁合同效力进行审查？
未取得房屋权属证书导致租赁合同原则上是无效的，但实践中经常存在这种情况：出租人与承租人之间发生纠纷诉之法院，但均未对合同效力提出异议，该种情形下，法院是否仍要核实房屋租赁合同效力？
最高法院(2017)最高法民终340号判决书确认，合同效力属于人民法院依职权审查的范围，不受当事人诉讼请求限制。即最高法院认为，合同效力是法院依职权认定的内容，尽管双方均未对合同有效性提出异议，法院亦可在审理过程中对合同效力进行审查，认定合同无效。
四、房屋租赁合同被认定无效后，责任该如何认定？
《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
此类案件，应根据具体情况加以区分：
第一种情况，合同签订时，出租人未告知承租人房屋未取得房屋权属证书，承租人事后才发现。该种情况属于出租人故意隐瞒房屋权利瑕疵，存在主观故意，是导致合同无效的主要原因，应承担主要责任。承租方未对房屋产权状况进行核实，也存在一定过错，应承担次要责任。
第二种情况，合同签订时，已在租赁合同中明确房屋权属情况或承租方已知晓房屋没有权属证书，仍基于真实意思表示签订租赁合同。该种情况下，双方均存在明显过错，应按照公平原则各自承担相应的责任。
五、租赁合同无效，租金和押金该如何处理？
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”
租赁合同被宣告无效后，“租金”的概念也不复存在，而是称之为“房屋占有使用费”，具体支付标准可参照租赁合同中约定的租金标准。
《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”因此，房屋租赁合同被宣告无效后，出租人应将押金返还承租人，其中涉及到相关费用扣除问题，根据实际情况具体确定。
作者：王伟华 律师，高级合伙人，企业法律顾问工作室
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