上虞市人民政府办公室关于进一步加强农村私人建房管理的意见
虞政办发﹝2014﹞171号
各乡镇人民政府、街道办事处，市直各部门和单位：
为进一步加强农村私人建房管理，规范审批行为，促进农村土地依法依规和节约集约利用。根据《土地管理法》、《城乡规划法》、《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》和《浙江省城乡规划条例》等法律法规和政策规定，结合我市实际，现就进一步加强农村私人建房管理提出如下意见：
一、加强规划计划管理，提高农村土地节约集约利用水平
严格执行土地利用总体规划和村镇规划，合理控制村庄建设用地规模，提高农村土地节约集约利用水平。
1、农村私人建房应符合土地利用总体规划和村镇建设规划。
2、严格控制农村建房新增用地规模，鼓励引导建房户和行政村集体通过盘活利用存量建设用地、宅基地整治和旧房调剂翻建等方式解决建房需求，优先安排利用村内存量建设用地、空闲闲置宅基地、旧房翻建等建房。
3、农村私人建房用地重点保障农村集中建房和危房户、无房户、缺房户需求，年度私人建房新增用地计划经市政府统筹安排下达至乡镇、街道。
4、鼓励建造公寓式农民住宅。建造公寓式农民住宅用地按照农村私人建房审批，户均建筑面积参照市委办〔2010〕69号《上虞市农村宅基地置换改革试点工作暂行办法》执行。
5、严格户宅审批标准。使用耕地建房的，大户（6人及以上）占地面积不得超过125平方米，中户（4-5人）占地面积不得超过110平方米，小户（3人及以下）占地面积不得超过75平方米；使用其他土地建房的，大户（6人及以上）占地面积不得超过140平方米，中户（4-5人）占地面积不得超过125平方米，小户（3人及以下）占地面积不得超过90平方米。乡镇、街道可根据本地实际在本《意见》规定的幅度内制定具体户宅审批标准。
二、严格户籍审查，明确建房人口和分户界定
农村私人建房户人口按户籍所在地在册农业人口计算。凡户籍关系不在申请建房户所在行政村的，不得计入建房人口，不得单独申请建房。下列人员按如下规定确定：
1、现役军人（不含干部）、在校学生和正在劳教、劳改人员（死缓、无期徒刑除外），可计入建房人口，不得单独申请建房。确实无农村家人的，可按照小户限额标准单独申请建房。
2、购买蓝本户口人员、购买商品房农转非人员、小城镇户籍制度改革农转非人员，其户籍仍在本市行政区域内且仍然居住在原出生地行政村的，可计入建房人口，不得单独申请建房。确实无农村家人的，可按照小户限额标准单独申请建房。
3、回原籍落户的职工、军人及其他人员申请建造住宅的，应当持原所在单位或者原户口所在地乡镇、街道出具的无住房证明材料，可计入建房人口，不得单独立户申请建房。确实无农村家人的，可按照小户限额标准单独申请建房。
4、与本市行政村人员结婚的市外人员，其户口尚未迁入的，凭结婚登记证书，可计入建房人口。市外人员户口为非农的，参照农业户口审批。市外人员为党政机关、人民团体、事业单位中的党政干部的，参照本《意见》第二条第14项规定。
5、因本村集体土地征收农转非的，自办理失地、失海农民养老保险之日起十五年内按农村常住户口计算。超过十五年的原则上允许旧房原基翻建整修，但不再享受农村私人建房扩建和异地新建等政策。
6、已回乡定居的华侨、港澳台同胞、外籍华人，凭定居的户口簿和身份证明可计入建房户口。确实无农村家人的，可按照小户限额标准单独申请建房。
7、两个及以上儿子的家庭，且户口均在本村，如儿子达到法定结婚年龄的，可以分户申请建房，但父母亲一方或双方必须随一个儿子居住，不得与儿子分户单独申请建房。未婚女儿必须与父母亲合户。子女中只有一个儿子的家庭不得分户申请建房。入赘女婿（以户口迁入为准）参照儿子标准。子女已经入赘或出嫁但户口尚未迁出的，可计入户口所在家庭建房人口，但不得在原家庭中单独分户申请建房。
8、四代及以上同堂家庭现有居住面积小于本户最高限额标准的，可根据现有居住面积与户均最高限额标准之间的差额面积申请建造新房；差额面积不足一自然间的按照一自然间审批。
9、在乡镇、街道集镇规划区外的行政村内有旧房的下岗职工，凭下岗证明、原所在单位主管部门提供的无其他住房证明、房管部门提供的无房屋登记等证明材料，经旧房所在行政村村民委员会同意，允许翻建和扩建，不得异地新建。
10、独生子女或独生子女已经组建家庭的均不得与父母亲分户单独申请建房。领有独生子女证的家庭，由乡镇、街道计生部门出具证明可增加一个建房人口；依法登记的初婚夫妇或再婚未生育子女的家庭持《一孩生殖健康服务证》和乡镇、街道计生部门出具的已怀孕证明，可增加一个建房人口。独生子女已经结婚的，在申请建房时不再享受增加人口政策。
11、成年子女与父母在2006年11月21日前已经公安机关批准立户的，且户口均在本行政村内的，可依户申请建房。
12、因离婚造成无房的，无房一方人员可以计入落户家庭建房人口。落户本行政村的，落户之日起5年内不得单独申请建房；落户至其他行政村的，落户之日起满2年的可在落户地行政村内单独申请建房。
13、房产继承人中户籍在本村的无房户、缺房户应优先继承，若放弃继承的，今后不得申请农村宅基地审批，并出具集体土地所有权人（集体经济组织）同意处置的意见。
14、党政机关、人民团体、事业单位中的党政干部已经享受过国家房改政策的，不得再以配偶名义在农村申请宅基地。
三、严格旧房审核，坚持拆旧建新
严格执行建新拆旧政策，申请建造新房的，必须拆除或依法处置旧房，坚持先拆后建、先处置旧房后审批新房原则。
1、涉及旧房转让调剂的，必须提供经依法批准的转让手续，不得以转让调剂协议等代替。房管部门根据国土部门出具的受房对象条件审核意见，进行房产过户，再凭房产契税完税凭证办理土地使用权变更手续。国土部门应当严格按照农村私人建房户型限额标准办理土地使用权变更手续。
2、旧房因位置或结构无法拆除的，可由行政村集体折价回购，并办理房产过户和宅基地使用权收回手续。
3、对因未经依法批准，擅自将住宅出卖、出租、赠与他人等原因造成的无房户、缺房户，不得申请建房。旧房分给家庭在册人员以外其他人员，已经办理房屋产权过户手续，但土地没有过户的，仍按照申请户现有旧房对待。
4、原以集体使用土地审批建房，后补办手续变更为国有出让土地的，申请建房时，旧房用地性质仍按照集体使用土地处置。
四、规范联审联批，切实提高审批质量和时效
私人建房审批实行乡镇、街道与部门联动审批，严格执行受理踏勘、打桩放样、砌基复核和竣工验收“四到场”制度，如实填写记录卡，全程监管建房行为，提高审批效率。具体程序如下：
1、申请受理。乡镇、街道在接到行政村呈报的农户建房申请后，在7个工作日内，会同国土部门进行实地踏勘。
2、联合踏勘。乡镇、街道和国土部门联合踏勘现场，审查申请家庭人口分户、旧房现状及处置方案、户均限额面积、用地规划类型等情况，审查填报相关资料。工作人员现场告知建房资料和注意事项并发放书面告知书，建房户当场签收告知书和签署依法依规建房的承诺书。建房户户主现场填写确认申请资料，无法填写的，由户主书面委托具有完全民事行为能力的其他家庭成员代签，村干部等其他人员代签的资料无效。对危房户申请新建住宅的，原住房照片存入审批档案。
3、批前公示。乡镇、街道和国土部门联合踏勘后5个工作日内，由乡镇、街道负责将农村私人建房拟审批对象、规划选址、用地面积、旧房处理等情况在本村范围内公示，接受群众监督，公示期限为5天。
4、旧房处置。公示期满无异议的，对应拆旧房，由国土部门与建房户签订《农村私人建房拆旧建新若干约定》。经村委初审，同意将旧房调剂给符合宅基地申请条件村民的，调剂双方签订初步调剂协议，并提供给国土部门初审。
5、联审联批。旧房处理方案初审同意后，乡镇、街道在7个工作日内审批办理规划审批手续，并将审批结果及时抄送国土部门，在市政府完成用地批准前，不得将规划批准手续交给行政村人员或建房户。国土部门在收到规划批准手续后7个工作日内负责审批办理《私人建房呈报表》（以下简称《呈报表》）。
6、拆旧验收。市政府批准建房后，国土部门及时通知建房户进行旧房处置。对需要拆除的旧房，建房户须在申请打桩放样前，按照签订的《农村私人建房拆旧建新若干约定》，自行拆除旧房，平整清理宅基地，向村委会提出旧房已拆除的验收申请。对调剂的旧房，由建房户与调剂对象及时向市国土和房管部门办理土地使用权、房屋所有权变更手续。村委会对旧房处置初验合格后，上报所在乡镇、街道，由乡镇、街道会同国土等部门进行实地验收。经验收合格的，由国土部门现场出具《旧房拆除验收意见书》，收回拆除旧房的《集体土地使用证》，并将原宅基地交还给村集体。
7、打桩放样。旧房拆除验收合格后，建房户应向村委会提出放样申请，村委及时告知乡镇、街道。乡镇、街道接到申请后2个工作日内，会同国土等部门现场颁发《呈报表》和规划批准资料，并予以打桩放样，国土部门工作人员填写《二到场记录卡》，《二到场记录卡》由建房户户主、乡镇、街道和国土部门工作人员、村干部现场共同签字确认。
8、砌基复核。新房砌基后未浇地梁前，建房户应向村委会提出复核验收申请，村委会及时告知乡镇、街道。乡镇、街道和国土部门在告知后2个工作日之内到场复核，国土部门工作人员填写《三到场记录卡》，《三到场记录卡》由建房户户主、乡镇、街道和国土部门工作人员、村干部现场共同签字确认。复核合格的，允许按照批准内容继续建房；经复核超面积、擅自移位的，由乡镇、街道牵头督促建房户停工并限期整改，整改合格经再次复核后允许继续建造。
9、验收发证。新房建造竣工验收合格后30日内，建房户应向国土部门申请土地初始登记，确认土地使用权，核发土地使用证。
五、加强全程监管，严肃查处违章建房和违规审批
切实加强农村私人建房的监督管理，规范审批行为，强化执法监察，严肃查处未批先建、批少建多等违法违章行为和越权审批、违规审批、监管不力等违规违纪行为。
1、私人建房的巡查、违法行为制止和处理，按照市委办[2011]35号《关于实行违法用地、违法建设“三制式”管理的实施意见》执行。农用地上的未批先建由国土部门负责查处，批准后擅自移位、超占地面积、超建筑面积、圈围等行为占用农用地或其他类型土地的，由乡镇、街道根据《城乡规划法》等法律法规负责查处。
2、乡镇、街道和国土部门要认真落实私人建房审批管理责任，依法审批，严格监管。要认真执行“四到场”制度，“一到场”和“二到场”由乡镇、街道规划员和国土所土管员、驻村指导员（联村干部）共同执行，“三到场”由驻村指导员（联村干部）和土地执法巡查员负责落实，切实做好打桩放样后的建房行为监管。因工作人员违规审批、越权审批、帮助骗取批准或因监管制度执行不及时、不到位、责任不落实等造成违法占地或违章建房的，由市纪检、监察部门对相关责任人进行查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
3、乡镇、街道的驻村指导员（联村干部）为私人建房监管巡查的第一责任人，履行日常管理、违法行为发现、制止和报告职责。因监管措施不到位、日常巡查不落实、违法占地或违章建房行为发现制止和报告不及时的，由市纪检、监察部门追究责任人责任。
4、行政村干部要切实加强辖区内的私人建房管理，帮助村民依法审批建房，及时制止和报告违法违章行为。村三委会人员个人擅自表态同意村民建房或以伪造户口、隐瞒旧房、提供虚假审批资料等帮助骗取批准的，承担建房损失赔偿责任，并追究相关责任。以村三委会、村民代表会议等集体研究名义，非法批准建房的，由表态同意的村三委会主要负责人依法承担建房损失赔偿责任，并追究相关责任。
5、建房户应依法申请审批建房，依照规定要求提供真实详细资料，主动履行好建房各项程序。以假离婚、借户、瞒报旧房等欺骗手段骗取建房批准手续的，经查实后，注销批准文件，拆除新建房屋。未经审批机关打桩放样、擅自动工的，砌基后未申请复核验收且建房地块擅自移位、超面积的，按非法占用土地处理。
6、宅基地经依法批准后，自批准之日起满二年未动工建造的，批准文件自动失效。
六、其他事项
1、农村村民建造住宅，除宅基地以外的规划用地，如周围相邻的间距、道路、绿化、阴架等公共用地，不得占用和建造构筑物和附属设施，不得圈围道地，不得建造影响村容村貌的门楼等。
2、因重点工程建设拆迁安置，住宅用地性质为国有划拨或国有出让用地，申请建造新房的，参照集体土地执行。涉及房屋和土地调剂的，经乡镇、街道审核同意后按集体土地性质办理房屋转让和土地变更手续。
3、城区内列入A、B类村的行政村农户建房审批，按照虞政办发〔2011〕231号《上虞市人民政府办公室关于解决城区A、B类村（居）居民住房困难问题的实施意见》执行。
4、由于农村土地综合整治项目、到外村购买农民公寓房、高山移民、地质灾害避险搬迁等跨村安置建房的，跨村建房的申请审批程序、建房标准、相关资料等均参照私人建房办法执行，附加提供迁入村集体经济组织同意外村农户建房和明确宅基地调整互换补偿费为主要内容的村民代表大会决议、建房户退出原户籍所在地宅基地的相关证明材料（包括建房户承诺、原宅基地调换或交易材料及村级证明）等。
5、户均面积达到规定标准的家庭，因实施旧村改造和中心镇、村建设，根据上级部门立项等文件，经依法处置旧房后，可申请建造新房。
本《意见》自发文之日起执行。与本《意见》不一致的，以本《意见》为准。
本《意见》由市国土资源局负责解释。
二〇一二年三月七日
微信扫一扫 
