房产未按离婚协议约定办理过户，被执行怎么办？

房产未按离婚协议约定办理过户，被执行怎么办？

文/魏淑华

一、问题由来：“一方不配合，另一方是否可以持离婚协议单方申请不动产部门办理过户登记手续？”

从当事人自己的理解来看，房子是我们双方共同的财产，既然离婚协议都约定好了房产归属，就得按协议履行，没有办不了证的道理。但其实不然，离婚协议中关于财产以及债务处理的条款，对男女双方具有法律约束力是毋庸置疑的。但是根据我国“物权法定”原则，只有“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等”，才会导致不动产“物权设立、变更、转让或者消灭”，离婚协议并不属于前述法律文书，离婚协议中涉及不动产分割的约定仅具有债权效力，但并不直接产生物权变动的效力。

此时，若一方不配合过户的，另一方可基于该债权请求权向法院起诉要求另一方履行不动产过户登记的义务。申请人持离婚协议不属于单方申请不动产转移登记情形，需要当事人共同申请不动产登记，若申请人单方申请要求不动产部门办理过户登记手续，不动产部门一般不予受理。

二、问题延伸“房产未按离婚协议约定办理过户，被执行怎么办？”

基于上述分析，为避免对方在离婚后殆于履行房产过户义务的情形，建议当事人在离婚协议中增加要求对方配合办理房产过户手续以及逾期履行的违约责任条款，这样可以在一定程度上起到约束作用。相比于“行动派”，与之恰好相反的“拖延派”也不在少数：明明夫妻离婚协议约定了房产的归属，但因各种主客观原因，房屋归属方一直迟迟未办理过户登记手续，直至房屋被前配偶的债权人申请强制执行时，才寻求各种路径排除执行。遇到这种情况，该如何处理？

司法实践中一般有两种处理方式：

1、异议人无权排除对房产的强制执行，即债权人有权强制执行该房屋，未及时办理过户的风险后果由异议人自行承担（当然后续可向配偶方主张相应的权利）。

2、异议人有权排除对房产的强制执行，即停止债权人的强制执行，并确认房屋归异议人所有。

（一）排除执行案例：案例一：（2019）最高法民申6088号

刘某艳与郑某在婚姻关系存续期间，以郑某名义购买了位于北京市某房屋，登记在郑某名下。2012年12月18日，刘某艳与郑某协议离婚，并办理了离婚登记。双方离婚时约定，婚生子随刘某艳共同生活，同时双方婚姻关系存续期间所购买房产归刘某艳所有；该房屋剩余贷款由刘某艳承担。但诉争房屋没有过户到刘某艳名下。2017年3月20日，一审法院在执行周某与依林公司、融投公司、宝盛公司及郑某民间借贷与担保合同纠纷一案中，作出（2017）黔执28号执行裁定，对登记在郑某名下的该北京市房产进行查封。刘某艳提出案外人执行异议，一审法院以（2017）黔执225号执行裁定驳回刘某艳提出的异议请求。刘某艳提起上诉，二审撤销一审判决，改判停止对房屋的执行。郑某申请再审，最高院经审理驳回郑某的再审申请。

最高院判决说理主要有以下几点：

1、案涉房屋购买于刘某艳与郑某婚姻关系存续期间，依法属于夫妻共同财产。后双方在离婚协议中约定将郑某名下的涉案房产划归刘某艳所有，是夫妻双方对共同财产的合法处分，真实有效。

2、周某与郑某之间的金钱债权，系刘某艳与郑某的婚烟关系解除后发生的，且涉案债务属于郑某的个人债务。该离婚协议以及对案涉房屋的分割早于郑某对周某所负的债务近两年，周某没有证据证明刘某艳与郑某签订的《离婚协议书》存在转移财产、逃避债务的问题。

3、刘某艳享有的是针对案涉房产要求变更登记为所有权人的请求权，而周某享有的是针对郑某的一般金钱债权，该金钱债权并非基于对案涉房产公示的信赖而产生。周某的金钱债权请求权与刘某艳的所有权变更登记请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。故原判决在审理中参照相关案件精神，综合考量上述因素等，支持刘某艳关于停止对案涉房产强制执行的请求，并无不当。

（二）无权排除执行案例：（2020）最高法民申7055号

2002年6月12日，秦某以个人名义购买婚前房产一套，2002年12月24日，秦某与刘登记结婚。2008年11月18日，刘某红与秦某办理登记离婚，双方同时签订《离婚协议书》，约定案涉房屋归刘某红所有，贷款由刘某红偿还，此后案涉房屋仍登记在秦某名下。2008年8月11日，赵某荣以秦某等为被告诉至哈尔滨中院，请求秦某承担连带给付责任。执行过程中，查封了案涉房屋。因刘某红向哈尔滨中院提出执行异议，哈尔滨中院于2018年3月27日作出（2018）黑01执异25号执行裁定，驳回刘某红的异议请求。2018年4月25日，刘某红向一审法院提起案外人执行异议之诉，要求排除对房屋的强制执行，一审法院驳回该项诉请。刘某红上诉，二审法院认为刘某洪红依据《离婚协议书》的内部约定及其代偿房屋贷款的债权请求权，不享有足以排除强制执行的民事权益。刘某红申请再审，最高院认为尽管本案离婚协议签订于人民法院查封之前，但该离婚协议的真实性存疑，判决驳回刘元红排除人民法院对案涉房屋强制执行的诉讼请求，并无不当。

三、房产未按离婚协议约定办理过户，执行异议成立之要件分析

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

虽然本文分析的案例并非属于一般房屋买卖合同中买受人未及时过户导致房屋被执行的情形，但一般买受人基于房屋买卖合同就不动产物权所享有的物权期待权，与夫妻一方基于离婚协议财产分割条款就不动产物权所享有的物权期待权具有一定的相似性，前者不动产买受人与后者约定所有权人的法律地位具有类似性。因此，在司法实践中，就本案讨论的房产未按离婚协议约定办理过户而被执行的情形中，法院要判定房产约定归属方（异议人）的异议是否成立，仍参考上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定进行认定。总结而言，异议成立至少需要以下要件：

1、离婚协议系夫妻双方真实意思表示，合法有效。

2、离婚协议系成立于案外人债权查封/执行之前（即并不存在通过协议离婚恶意转移财产、逃避债务的情形）。

3、异议人已占有使用房屋，且就未及时办理房屋产权变更并无过错（如因抵押贷款未结清、不动产登记部门原因等客观原因导致未能办理过户手续）。

在上述条件都满足的情形下，因异议人基于离婚协议对房产享有的请求权远早于债权人的金钱债权形成时间，已形成相对稳定的社会关系，在综合衡量各自债权产生的时间、内容、性质以及房屋的占有使用状况等情况，申请执行的债权又为并无担保、非优先的普通金钱债权，法院一般会优先保护异议人的实体权益，认为夫妻离婚时房产分割协议能够阻却对债权人对房产的强制执行。另外，如果离婚协议中约定房产归子女所有，但子女未及时过户房屋导致被执行的，同样可以类比上述要件进行判定，且在该种情形下，房屋对子女而言具有生存保障功能，与债权人的金钱债权相比而言在伦理上更具有一定的优先性。

作者：魏淑华 律师，婚姻家事工作室