越律说法|办证是否影响遗嘱设立居住权、居住范围包括共用区域…居住权问题最新实务探讨

支女士与孔先生原各自离异，后双方再婚重新组成家庭，两人一起生活十余年后，丈夫孔先生2021年9月不幸因病离世。孔先生去世前曾在2018年立下遗嘱，将其个人所有的一套房产，归其与前妻所生的儿子孔小二所有，而支女士仍然可以在这套房子中居住直至百年之后。正常情况下，支女士可持身份证明、生效遗嘱、遗嘱人死亡证明等申请材料，与该房产的继承人孔小二到不动产登记机构办理房屋的居住权登记，以保障其在该房屋中居住的权利。
但是，孔小二在孔先生生前，父子关系一直不好，成年后就移居上海，基本不看望父亲。孔先生去世后，孔小二对支女士被告先是故意隐瞒上述遗嘱的存在，将逝者骨灰长期搁置在案涉房屋不予下葬，后又擅自砸坏大门，断水断电，给支女士日常居住造成极大不便，以期达到逼迫成女士搬离案涉房屋居住的目的。除了关系不佳外，还有一个影响更大的因素，这套房屋只有土地权证，无法办理不动产权登记证。（为保护当事人隐私，本案人物均为化名）

1、什么是居住权？居住权自产生起就是一种保障性权利，通过确认居住权，以实现对丧偶、年老等社会弱势群体居住权利的直接保障。现实生活中为亲友安排居住权的实践其实由来已久，但在民法典实施之前，这种安排只被看作是附属于所有权之下的一种使用权，没有办法登记公示。而民法典实施之后，就将居住权明确为一种法定的用益物权，以满足多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的需要，使房屋能够“物尽其用”，最大的区别在于可以到不动产登记机关进行登记向世人公示，具有了很强的保障效力。

2、遗嘱方式可以设立居住权。根据规定，因遗嘱取得居住权的，居住权自遗嘱生效时即告设立，继承人继承房产不影响设立在先的居住权继续存在。民法典虽然规定居住权主要依据合同取得，并且在登记之时才算正式设立，但是还规定了可以通过遗嘱方式设立，且不以登记为设立要件，只是起到强化物权公示效力的功能。如果具备登记条件，要及时登记正式设立居住权，这样可以避免产生不必要的争议。

3、居住范围还应包括共用区域。从实际案件来看，如果指定一间卧室供居住权权利人居住的笼统遗嘱被机械执行，会让居住权权利人进不了门、出不了屋，从正常生活需求和相邻为善的角度，确认权利人对房屋的居住权还应包含该房屋的共用区域，以便其真正能够在房屋中安心居住。

4、即使出现被继承人将房产提前过户给继承人的情况，从客观结果上看也与遗嘱安排不矛盾。分析过户之后被继承人有无撤销遗嘱、改变安置遗孀居住的意思表示。如果都没有，继承人在获得房产所有权的同时，应当尊重被继承人的意愿及居住权权利人享有的居住权益。

5、无法办证是否影响居住权设立的问题。从民法典居住权相关规定来看，居住权权利人只需符合法定形式向登记机构申请居住权登记即可。而无法办理不动产权登记证系历史遗留问题，需要政府协调各职能部门解决，无法办证与权利人无关，不应由权利人承担无法办证的法律后果，更不应因此导致其合法居住权都无法得以法律确认。

《民法典》

第二百三十条：因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。

第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十八条：居住权无偿设立，但是当事人有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。

第三百七十一条：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。