夫妻一方婚前承租的公房婚后购买，诉讼离婚时如何分割？
文 / 曹倩
婚前已由一方承租，结婚后才几个月，夫妻双方共同申请房改，就是所谓的“房改房”，离婚后另一方要求分割，到底应否分割？该“房改房”的权属如何认定？因为历史遗留问题，离婚诉讼实务中，关于夫妻分割“房改房”的问题一直是审判实践中值得商榷的问题。
所谓的“房改房”是指根据国家现行房改政策的有关规定，单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或者使用该公房的职工，职工对其享有部分产权或者全部产权的居住用房。
其中，一种是享有部分产权的房改房，即单位将住房以标准价售卖给职工，使职工取得住房的占有权、使用、部分收益和处分权。这种房改房是住房单位和员工之间共同享有住房的所有权，在出资额上，一般是员工和单位按比例出资，因此购房出资往往低于购买商品房，相关的折扣力度根据工作年限、职务等因素的来衡量；在收益上，职工要与单位按照一定比例分配房屋转让或出租所得的相关收益；在处分上，员工出售房屋时，在同等条件下单位拥有优先购买权和优先承租权。
另一种是享有完全产权的房改房，即指将住房以成本价售卖给员工，使员工获得该房屋的完整产权。本文所涉及的即为完全产权的房改房，并通过案例进行分析。[1]
案例分析
案情简介
一审法院审理查明：
1995年6月28日，李某所在单位浙江省轻工业厅出具《出售公有住房职工工龄证明单》，确认被告以其个人工龄26年，副处长职务为基础，申请莫干山路房改房。
1996年9月28日，李某提交《购买公有住房申请表》，以本人及女儿陈某作为家庭成员申请购买，配偶一栏为空白。
1996年10月24日提交《公有住房出售价格申报表》确认了夫妻双方工龄之和为26年，也就是被告李某个人工龄。××××年××月原被告登记结婚。
1997年1月8日李某与浙江金纬房地产开发公司签订《公有住房买卖协议书》。
1997年1月18日李某通过股票账户取款20000元，通过银行卡账户取款6500元。同日，李某支付购房款26325.13元并取得国有住房出售收入专用票据。
1997年4月6日，李某取得房屋所有权证，所有权状况登记的权利人为李某。
2013年11月28日，李某与浙江广播电视集团签订《房屋拆迁产权调换协议》，约定将莫干山路房屋拆迁，并通过产权调换取得紫薇公寓房屋。
2015年4月22日，李某与浙江广播电视集团签订《拆迁安置结算清单》，双方完成最终价格结算。
2017年2月27日，李某向本院提起离婚诉讼，2018年8月15日，本院作出（2017）浙0106民初1523号判决准予双方离婚，在该离婚案件审理过程中，经被告阮某申请，本院委托上海八达国瑞房地产估价顾问有限公司杭州分公司对紫薇公寓房屋价值进行评估，该公司向本院出具了一份估价报告书，确定紫薇公寓1302室、1303室房屋价值分别为3180000元、2980000元。
后阮某提起上诉，2018年12月25日，浙江省杭州市中级人民法院作出（2018）浙01民终7535号民事判决原被告离婚，离婚判决中未对紫薇公寓房屋进行处理。
2019年1月2日，阮某向本院提起诉讼。
诉讼请求
原告向法院提出诉讼请求：1、确认莫干山路房屋为夫妻共同财产；2、判令紫薇公寓两套房屋（共计价值约616万元）归李某所有，李某支付阮某房屋折价款308万元；
争议焦点
本案的争议焦点为莫干山路房屋是否属于夫妻共同财产。
一审法院意见
一审法院认为，案涉莫干山路房屋虽系被告李某于婚前以其个人的职级、工龄申请购买，但与卖方签订住房买卖协议与支付房款均发生于与原告阮某登记结婚之后，亦于婚姻关系存续期间取得房屋产权登记，阮某与李某对夫妻财产的归属未有明确的特别约定，故应当认定莫干山路房屋系李某与阮某的夫妻共同财产。
现莫干山路房屋已被拆迁，标的物已被灭失，原告阮某提出要求法院判决确认莫干山路房屋系夫妻共同财产的诉讼请求已无必要。案涉紫薇公寓安置房屋系被拆迁原莫干山路房屋产权调换而来，故紫薇公寓房屋应当归原被拆迁房屋的所有权人所有，因原被拆迁房屋属于夫妻共同财产，所以案涉安置房屋亦属于夫妻共同财产，依法应当予以分割。考虑到房改房具有强烈的人身属性和福利属性，房屋价格并非单纯的市场价格，该价格包含的折扣福利系被告以其个人26年工龄、副处长职务和被告本人及其女儿组成的家庭获取，及购房款来源等因素，参照该房屋的评估价值本院酌情确定紫薇公寓房屋归李某所有，李某支付阮某1230000元。
综上，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回阮某要求确认原坐落于房屋为夫妻共同财产的诉讼请求；二、位于杭州市江干区房屋归李某所有，李某于本判决生效之日起十日内支付阮某房屋折价款123万元。
二审法院意见
二审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”。根据该规定，认定该类型房改房属于夫妻共同财产应当同时符合以下条件：购房行为发生于婚后，且购房资金来自于夫妻共同财产。本案中，尽管李某于1996年9月28日提交《购买公有住房申请表》，于××××年××月××日提交《公有住房出售价格申报表》的行为均发生于其与阮某结婚之前，但1997年1月8日签订《公有住房买卖协议书》，同月18日缴纳购房款项的行为，均发生于婚后，因此应当认定属于婚后购买房改房的性质。
从购房资金的来源看，根据李某名下编号为00002528的股票资金账号流水显示，该账号在李某与阮某结婚前一日（××××年××月13日）即有资金余额26117.39元，同日还买入2万余元的股票，从之后数次发生的股票买卖操作来看，当时该股票账户内的股票价值和现金应超过2万元。至李某于××××年××月××日从该账户取款20000元，期间没有发生现金存入该账户的事实，也没有证据证明存在因股票操作赚取大额收益的情况。基于以上事实，结合该取款时间距两人结婚时间仅为2月的实际，不宜认定该20000元取款属于李某和阮某的婚后夫妻共同财产，而应认定属于李某的婚前个人财产。阮某主张其在婚前曾交付给李某大额现金，被李某用于炒股，但其并未对此进行有效举证。
关于李某于××××年××月××日从工商银行尾号为7076的账户内取款6500元的问题，本院认为，该银行账号为李某的工资发放账户，在两人结婚后至前述取款发生之前，账户内发生数笔收入，累计金额超过8300元。鉴于李某未能对换折和续存款项的来源提供有效证据，本院认为应当认定以上钱款及李某支取的6500元，属于两人的婚后夫妻共同财产。前述两笔支取款项共计26500元，与李某于××××年××月××日缴纳购房款26325.13元时间相近，数额相当，可以认定系使用该两笔款项用于支付购房款的事实，由此可以认定阮某对李某购买莫干山路房屋有部分出资贡献。基于以上购买行为和款项支付的情况，原审认定该莫干山路房屋属于李某和阮某的夫妻共同财产，并根据实际情况确定阮某享有一定比例的份额，并无不当，本院予以确认。
该房屋登记在李某一人名下，并不对权利人内部的权属确定产生实质影响。李某主张其与阮某在婚后财产独立的说法既缺乏证据支持，也与我国婚姻法关于夫妻分别财产制的规定不符，故不予采信。综上，李某上诉主张案涉莫干山路房屋系其个人财产的意见不能成立，本院不予支持。
案涉紫薇公寓房屋系莫干山路房屋私房拆迁调产安置而来，该房屋所有权仍应属于李某和阮某共同所有。根据在案《房屋拆迁安置结算清单》显示，莫干山路房屋的评估总价为2597028元，紫薇公寓房屋的结算价为2699185.74元，其中支付差价中的80000元奖励费应属于对房屋所有权人配合拆迁的奖励，剩余22269.74元过渡费中虽有部分属于陈某的份额，但该节事实不能成为其享有紫薇公寓房屋产权的依据。
此外，该过渡费相较于总的购房款而言数额较少，对阮某在紫薇公寓房屋中占有的所有权份额不应产生实质性影响。综上，原审根据本案房屋房改、拆迁、出资、现值等实际情况，确定紫薇公寓房屋归李某所有，由李某支付阮某123万元补偿款，应属合理，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
夫妻一方婚前承租的房改房权属认定
房改房因具有独特的历史形成原因，与市场中的商品房有所不同，实务中存在很多一方婚前已承租，婚后购房的情形，而在离婚诉讼中，对于房改房如何分割需要以确定该房产是否属于夫妻共同财产为前提。
一方面，根据《民法典》司法解释一第二十七条规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。根据该解释分析，在确定房改房的所有权人时，不能仅仅看该房产的所有权证书上记载的是夫妻一方还是夫妻双方，也不能仅考虑是否属于婚后购买，还需要考虑，即使属于婚后购买，用于购房的资金是个人财产还是夫妻共同财产。在我国一般来说，夫妻双方于婚内产生的财富，除特有财产和双方另有约定外，均为共同共有。但是，在实务中如果能证明购买公房的资金系出自夫妻一方个人财产，那么就不能轻易的认定为夫妻共同财产。
另一方面，单位职工在购买房改房时，以家庭为单位，夫妻一方参与了房改，另一方即不再享受以优惠价格购房的福利，且家庭购买房改房的面积是根据职工家庭情况、财务、工龄、荣誉、年龄、职称、特殊贡献等诸多因素确定的。另外，购买房改房有一定的优惠政策，即单位职工在本单位的相关职务级别以及职称等级等等都会成为优惠折扣的因素。因此在诉讼离婚中涉及到房改房的所有权归属，不仅要考虑购房款的来源是否为夫妻共同财产，还要综合考虑是否享受了双方工龄优惠、配偶中的另一方是否因分配该房屋而失去了其在本单位另行分房资格等多方面的因素进行考量。[2]
因此，关于夫妻一方婚前承租的房改房权属认定，应当根据《民法典》、最高人民法院有关司法解释以及房改政策和其他相关规定，同时结合房屋有所权证取得时间等因素综合认定。
离婚诉讼时完全产权如何分割
《北京市高级人民法院关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》（2016）第三十一条规定，婚姻关系存续期间用夫妻共同财产以成本价购买的登记在一方名下的公有住房应认定为夫妻共有财产，在离婚时应综合考虑房产来源、夫妻双方工龄折扣、是否影响另一方福利分房资格等因素予以公平分割。
《上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答（一）》第四条第2款规定，一方婚前承租的公房使用权，是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值按共同财产分割。
如前所述，职工购买单位售房时，不仅会涉及到职工工龄折扣问题，还要综合考虑职工的职务等因素，因此在离婚财产分割处理此类房屋时还要进行特殊处理。多数房改房出售价格中包含了夫妻双方的工龄折扣等福利待遇。如果该承租房屋由夫妻一方按当时购买价以个人财产购买并作为个人财产处理对另一方显属不公，因此分割处理此类房屋时，可在认定房屋为个人财产的前提下，全面考虑夫妻各方在该房改房中所体现的福利优惠，按照房改政策将夫妻各方的工龄、职级等因素在房改房出售价格中的比例予以折算，即将隐含在房改房价格中的福利政策具体物化，给对方相应的适当补偿。
对于夫妻共同所有房屋，在分割时应当按照《民法典》《妇女权益保障法》的规定，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决，尽量将房屋分割和子女抚养结合起来以体现出对妇女儿童权益的保护。
审判实践中，对于夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议的情况，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十六作了如下规定：
（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。
注释
[1] 杨立新：“《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与运用》”，中国法制出版社，第208页。
[2] 孙韬主编：《离婚那些事儿》，中国法制出版社2014年版，第156页。
作者：曹倩 实习律师，婚姻家事工作室
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