以房抵债协议可以对抗强制执行吗？

以房抵债协议可以对抗强制执行吗？

文/潘君辉、邹忠政、周超颖、吴倩

司法执行中，房产的执行因为可能涉及多种法律关系，比如买卖、租赁、抵押等，相对来说较易出现“乌龙”事件。近日，一当事人因为通过“以房抵债”的形式买受房屋但尚未过户，对法院就该房屋产权登记人的强制执行提出异议被驳回，而无奈找到律师拟提起执行异议之诉（下文简述为“本案”）。

法院驳回执行异议的理由之一，简单归纳起来就是，案涉以房抵债协议实际上系消灭双方之间的金钱债权，债务履行方式的变更不影响双方之间普通债权的性质，买受人对案涉房屋不享有物权期待权。

对于该类纠纷的处理，法院有没有可能改变裁判观点支持买受人？法院审理的焦点又会落在何处？本文拟结合法律规定和最高人民法院的裁判观点，作一浅析。希望能为读者提供一定帮助。

一、最直接的法律规定

1、《民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”

根据该条规定，不动产物权的变更，需要在相关部门依法登记才能产生物权变动的效力。不经登记拟发生物权变动的效力，需要符合法律特别规定的情形。

2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）中前述的两条规定，便是法律对未经登记但认定物权发生变动的规定。

二、立法本意探析—-针对《执行异议和复议规定》第二十八、二十九条

《执行异议和复议规定》在《民法典》第二百零九条规定的登记效力原则之外作出该两条除外规定，旨在保护无过错买受人基于购买不动产的目的而成立的合法有效的买卖关系，进而保障买受人就不动产的交付、权属变动所享有的债权。

第二十八条和二十九条规定的情形第一款要件，均是“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。此处“合法有效”的理解，在司法实践中，不仅限于法律规定的合同无效的情形。法院在适用第二十八条或第二十九条时，还有一个非常重要的隐性条件，买受人系出于购买房屋的目的或者系不动产消费者。

简单来说，买受人系为了居住使用而受让不动产。该目的区别于买受人和出让人为了消灭双方之间的金钱债务，而进行不动产转让。

之所以需要进行上述区分，在金钱债权的执行中，以房抵债（为了消灭双方之间的金钱债务）实则为债务履行方式的变更，但其本质仍为普通债权，根据债的平等性原则，其不应优于另外一个金钱债权的实现。

而出于购买房屋目的的买受人或者不动产消费者，对于被执行不动产所获得的是物权期待权，在符合法律规定条件的情况下其物权应得到实现。

三、本案的维权路径

在笔者检索的最高人民法院相关裁判案例中，不予支持买受人以房抵债协议排除执行的，基本以否定买受人购买目的为主。如：（2021）最高法民终969号：本院认为，······《执行异议和复议规定》第二十九条规定所要保护的是商品房消费者的居住权，而本案所涉以物抵债的目的是消灭王凤鹏与周刚强之间的金钱之债，并不是为了居住而购买房屋。因此，王凤鹏并不属于《执行异议和复议规定》第二十九条规定所要保护的“商品房消费者”。

（2021）最高法民终681号：本院认为，······其次，本案不应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或二十九条的规定，魏广泽不具备法律、司法解释规定的除外条件。魏广泽与楚雄公司签订《顶房协议书》，其主要目的是为了消灭双方的金钱债务。魏广泽不是消费者购房人，因此不能参照适用前述司法解释的第二十九条。

（2021）最高法民申966号：本院认为，······本案中，虽然张玉年与华宸公司在法院查封前就案涉房屋签订了商品房买卖合同，但各方当事人在原审中均认可张玉年与华宸公司签订商品房买卖合同系用案涉房屋抵顶张玉年对彭海龙、华宸公司的借款，即张玉年与华宸公司之间存在借款关系，为了消灭借款债权而签订商品房买卖合同。张玉年在签订商品房买卖合同后，尚未办理过户手续，即张玉年并未取得案涉房屋的所有权，在此情况下，原审法院认定张玉年对案涉房屋不享有优于一般债权的权益，并无不当。

鉴于此，笔者认为，本案审理的主要焦点，将落在买受人是否确系出于居住使用而受让房屋，以房抵债仅仅只是款项支付方式而不影响购买目的。

本案买受人在执行异议阶段，简单地向法院提交了双方之间的以房抵债协议，以为万事大吉了。殊不知，更为重要的证据，是向法院提交占有使用房屋的材料。

在代理律师的指导下，本案买受人整理了买受案涉房屋前与父母共同居住的破旧老房屋的照片，邻居的证人证言，以期证明买受案涉房屋用于居住使用的必要性。因案涉房屋一楼是门面房，买受人翻找了收受租金的依据。此外，因为买受人常年在外务工，居住案涉房屋的时间不多，但所幸最终还是翻找到了居住时的照片。

真实的购买目的是主观想法，无法证明。但客观的事实情况，往往能为印证主观想法所用。比如在最高人民法院(2019)最高法民申1560号案件中，法院认为“但根据坚实公司2013年11月14日出具的购房款收据，以及闫国防于案涉房屋查封前的2014年9月入住的事实，原审法院认定闫国防与坚实公司在人民法院2017年4月24日查封案涉房屋之前已经形成了商品房预售合同关系，并已实际占有使用案涉房屋，并无不当。”法院支持了买受人取得不动产的主张。

我国非判例法国家，前文所引述的裁判对本案没有约束力，但各案中正向和反向的观点，确实能为本案维权方案的确定提供积极的引导。

四、本文小结

法律规定有其局限性，在适用时常常需要理解其在字面意思之下真正的含义，以及条文之间的内在逻辑。只有如此，在面对纠纷时，才能做到有针对性地、全面地准备证据，做到有的放矢。律师如是，纠纷当事人亦如是。切忌盲目、死板地应用法律条文。

作者：潘君辉律师，高级合伙人
邹忠政律师、周超颖律师、吴倩律师