以房抵债背景下的执行异议之诉
——从一则二审改判案件谈起
文 / 钱奕蔚
近日，笔者承办的申请执行人执行异议之诉一案经杭州市中级人民法院二审审理后成功改判。本案自2019年12月案外人黄某向一审法院提出执行异议，要求中止对案涉房屋（生态农庄）的执行，一审法院根据黄某的申请出具中止执行裁定书。此后，申请执行人杨某向一审法院提起本案一审诉讼，一审法院判驳回杨某全部诉讼请求，笔者代理杨某向二审法院提起上诉，二审法院经审理后改判，推翻执行阶段中止执行裁定及一审判决结果，最终申请执行人得以恢复对涉案房屋的执行。
一、案情简介
申请执行人杨某基于与被执行人张某的民间借贷纠纷案生效判决后向法院申请执行涉案房屋。执行期间，案外人黄某向法院提出执行异议，称其替被执行人偿还了银行贷款，与张某已于法院执行前签订了《房屋买卖合同》，以实际购房款抵偿张某的债务，虽未办理房屋所有权变更登记，但系因无法联系上张某导致不能办理相关权属证书，即案外人黄某认为其已经由以物抵债的形式获得涉案房屋的所有权，要求法院中止执行。
此外，张某在向杨某借款时，约定将涉案房屋房产证等权属证书以抵押的形式交由杨某保管，但双方亦未办理抵押登记。在执行阶段，法院审理黄某执行异议请求后，出具了中止执行裁定书，申请执行人杨某不服裁定向法院提起诉讼。
二、本案争议焦点及相关思考
在本案一审及二审诉讼过程中，原被告双方主要存在以下争议焦点，笔者通过整理进行了归纳总结如下：
（一）案外人申请执行异议是否享有足以排除执行的民事权益
在本案中，杨某与张某只是约定将房屋证件交于其保管，并未办理抵押登记，案外人黄某也只是与张某签订了《房屋买卖合同》而未办理房屋变更登记，黄某与张某签订合同后又以反租的形式租赁给了张某，双方在合同中约定待房屋符合办理产权手续时，张某协助黄某办理相关手续。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外” 。因此，杨某、黄某均未实际取得关于涉案房屋的物权。
一审法院经审理认为，在法院对案涉房屋进入执行程序前，黄某与张某已经签订了《房屋买卖合同》，且合同内容不违反法律规定，真实有效，黄某通过以物抵债的形式足额支付了购房款。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
因此，一审法院认为黄某已经实际取得了房屋所有权。其次因张某虽然将房产抵押给了杨某，但却未办理抵押登记，杨某与张某是金钱债权，故杨某抵押权不成立，应当按照物权优先于债权的原则对涉案房屋中止执行。笔者在接受本案委托后，经分析在案证据及相关情况后认为一审法院对案件的事实及法律规定的认定存在一定的问题。在审查案外人黄某的权利能否排除执行，应根据案件的具体情况和案外人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后进行综合判断，从而确定案外人的权利是否能够排除执行。
根据上述分析，笔者在上诉时提出，黄某系基于对张某的债权而与张某签订《房屋买卖合同》，其根本目的在于偿还借款而非房屋买卖，且双方未办理所有权变更登记，黄某与杨某应当都被认定为债权，而不应当适用物权优先于债权的原则。二审法院经审理后采纳了我们的上诉意见，认为黄某与张某签订的房屋买卖合同实际上是以物抵债的协议，协议目的在于消灭黄某对张某的债权而非单纯的房屋买卖，涉案房屋的交付仅是以物抵债的实际履行方式，在完成房屋变更登记之前，以物抵债协议即使被认定为合法有效也不形成优先于其他债权的利益，在执行异议之中予以保护将会破坏债权平等受偿的原则。
（二）不动产的以物抵债协议是否都应当按照金钱债权来处理
在本案中，案外人黄某声称其因无法联系上被执行人张某而无法办理所有权变更登记，一审法院在中止执行裁定书及判决书上都认为因办理变更登记需要双方在场，被执行人张某无法配合案外人黄某办理变更登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的前三项条件及“非因买受人自身原因未办理过户登记”。
那么，在司法实务中应当如何认定“非因买受人自身原因未办理过户登记”？2019年最高人民法院发布的《全国法院民商审判工作会议纪要》第127条着重强调了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中第四项认定标准的问题，《全国法院民商审判工作会议纪要》规定：“实践中，对于该规定的前三个条件，理解并无分歧，对于其中第四个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出来办理过户登记的请求等积极行为的，可以认定符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件”。《最高人民法院执行最新司法解释统一理解与适用》一书中将归责于买受人自身原因未办理过户登记的原因分为三个：
（一）是对他人权利障碍的忽略，例如在该不动产已设立抵押权登记后，买受人没有履行合理的注意义务，而又与出卖人签订买卖合同的，由于存在对他人抵押权而无法办理过户登记；
（二）是对政策限制的忽略，例如违反购买不动产当地的限制购房政策而购买房屋；
（三）是消极不行使登记权利，即处于某种特殊目的的考量买受人故意不办理登记权利。[1]
在本案中，笔者认为，双方在签订合同时明确约定了待房屋符合办理产权手续时，被执行人应协助案外人办理相关手续，双方在签订房屋买卖合同时明知涉案房屋存在瑕疵，案外人根本无法取得涉案房屋的产权证书，对他人享有的权利障碍形成忽略，应当归责于案外人自身原因，不足以构成非因买受人自身原因未办理过户登记。只有在买受人向房屋登记机构递交过户登记材料或向出卖人提出了办理过户登记的请求，可以被认定为买受人自身已经采取了积极过户的行为，从而达到证明非因自身原因未办理过户登记的目的。本案中，黄某显然不满足上述情况。二审法院在二审判决中也采纳了笔者的上述意见。
三、小结
通过本案的办理，笔者认为，当案外人申请执行异议时，若符合了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，即使双方未办理所有权变更登记，案外人享有的也不仅仅是金钱债权，而享有排除执行的权利。但在实务中如何认定“非因买受人自身原因”还需要通过具体案件情况进行具体分析。
[1] 详见《刍议〈最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉第二十八条——基于实务分析的视角》 侯娜
作者：钱奕蔚 律师，建筑工程与房地产工作室
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