长租公寓模式的金融化演变与非法集资风险
— 文 / 童彬超—
2020年8月27日，杭州友客公寓暴雷，时隔两日，8月29日，杭州巢客公寓也发生暴雷。相关公司的办公场所被大量租客、房东围堵，根据新闻报道的数据，仅巢客公寓就涉及上万套租赁房屋。在此前后，上海、武汉、成都等地的巢客公寓也接连发生问题，疑似卷款跑路。2020年年中爆发的一系列长租公寓暴雷事件，再次将长租公寓推到社会舆论的风口浪尖。面对自2018年开始至今长租公寓不断暴雷的现象，我们也有必要进行更多的关注和反思。
一、长租公寓的资本诉求与风险根源
我们不能单纯地将长租公寓这个商业模式看成租赁市场的产物，而是应当以金融和资本的视角进行审视，目前市场上仍在运营的长租公寓，以及曾经存在过的长租公寓，无不是在资本运作之下的产物。长租公寓背后运营方的意图，并非一月一季的房屋收入，而是追求做大规模，择机变现，实现资本盈利，但是令人遗憾的是，长租公寓似乎仍未寻找到自己的盈利模式。
目前业界的共识仍然是规模效应，通过不断做大规模，才有可能实现营收持平或微利，而真正获得高额回报的出路似乎仍然在摸索之中。但是目前大量中小规模的长租公寓，面临的资金链断裂问题乃至崩盘危机，都发生在做大规模的道路上，无法安全稳妥地解决资金问题。
时间回溯到2018年8月19日，原我爱我家副总裁胡景晖在宣布辞职后召开媒体沟通会，会上他断言“我说了长租公寓爆仓，一定比P2P暴雷更厉害，这个一点也没错。”而此后的事态发展，不止一次验证了胡景晖的论断。联系到胡景晖做出这个论断的背景，即资本入局租房市场，不断推高租房价格，导致长租公寓这个行业“跑偏了”。
二、融资模式演变：从租金贷到“高进低出”
综观长租公寓行业的各路玩家，可谓形形色色，既有蛋壳、魔方等“创业系”，也有万科泊寓、龙湖冠寓等“房企系”，以及自如、我爱我家等“中介系”；从经营模式上看，则主要区分为统一整栋、整层拿房，统一装修布局的“集中式公寓”，和面向散户房东单独拿房，房源分散的“分散式公寓”。
尽管运营方、经营模式有所差异，但是笔者认为，这些差异化的特性仅仅是发展道路和经营方式上的不同，但本质上都有别于传统租赁市场一对一租赁或中介居间租赁的方式，属于资金密集型的商业模式。
在规模效应的指导之下，长租公寓企业在发展过程中必然存在对资金的高度依赖型，只有获得充足的资金注入，才能支持长租公寓企业抢占房源，吸引租客，以至于在发展之初，哄抬租房价格的方式争抢房源的现象屡见不鲜。而在形形色色的长租公寓企业中，除了少数获得资本市场青睐的头部企业能够得到大量融资外，其他企业要么依靠自身雄厚的实力从其他业务向长租公寓业务输血，要么只能在租赁关系本身这个小圈子中辗转腾挪，于是乎，资本的力量和智慧再一次展现，“租金贷”粉墨登场。
1、租金贷模式
所谓“租金贷”，是指租客与长租公寓企业签订租房合同的同时，在租房合同中存在独立的贷款条款，或者单独签订贷款合同，约定租客向与长租公寓合作的金融机构或其他贷款平台申请贷款，该贷款直接一次性支付给长租公寓企业，并由租客分期向贷款方还款的一种贷款方式。租金贷中存在三个法律关系，即：
1、长租公寓企业与租客之间的租赁合同关系。
2、租客与金融机构之间的贷款关系。
3、长租公寓企业与金融机构之间的委托付款关系。
事实上，租金贷因为金融机构的加入，使得原本纯粹的租赁关系增添了一层金融化的色彩，租客不再只是单纯的支付房租，而是通过租金贷的作用，将原本的房租转变为分期支付的贷款按揭，长租公寓企业提前获得全年的租金，租客则仍需要按月向金融机构归还贷款。
虽然表面上似乎对租客并无影响，仍然是向指定的账户按月支付“房租”，甚至相较于传统租赁的押一付三方式更有利于租客，但本质上，这一笔笔“房租”的性质已经悄然转变。这其中对租客而言最大的风险在于，租客从此丧失了对抗长租公寓企业的手段，因为全年的房租早已付清，在极端情况下，租客被扫地出门后，却仍然承担向金融机构按月还款的义务。
2、租金贷的政策规制
事情的转变发生在2018年，随着长租公寓企业入局者激增，市场竞争程度急剧增加，行业面临大洗牌，一大批中小规模的长租公寓企业破产倒闭或者跑路，在公寓、房东、租客三角关系中，处于弱势一方的租客遭受最大的损失，多地政府开始关注长租公寓所涉及的资金贷业务，并出台相关政策进行管制。
2018年10月16日，浙江省城乡住房工作协调委员会办公室发布《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》，要求长租公寓企业定期向出租人、承租人通告租金收入、支付总额，以及沉淀资金使用情况，并对“租金贷”业务进行相应的规范。
直至2019年12月，国务院六部门出台《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规[2019]10号），专门对“管控租赁金融业务”进行规定，并特别提到“按照住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。”
至此，以提前一次性收取全部租金为目的的“租金贷”被叫停，并陆续退出长租公寓市场。
3、“高进低出、长租短付”模式
所谓的“高进低出”模式，其实在长租公寓行业发展之初就已经存在，长租公寓企业为了抢占房源，扩大市场影响力，通过抬高拿房价格的方式争抢房源，同时又以压低出租价格的方式吸引租客。
笔者认为，长租公寓企业以此作为一种快速抢占市场的过渡手段，以自己的投资和利益为代价，不危及房东与租客利益的前提下，本无可厚非，但是盲目的竞争和扩张，将盈利的希望寄托于不断做大蛋糕，却不思考最终以何种方式盈利变现，则大概率会导致资金链断裂的结果。
与“高进低出”相配套的，是“长租短付”模式，即以低于市场价的租金标准向租客收取一年、半年等长期租金，同时按月向房东支付较高的租金，通过两者之间的差额，实现短期内账面上的资金充足，进而不断开拓新房源，或将资金用于其他投资、经营。
“高进低出、长租短付”模式的结果就是资金压力高度紧张，必须不断扩充新房源，同时保持较低的空置率，否则在没有外部资金的注入的情况下，资金链必然不足以支撑如此高强度的运转。可以说，自2019年开始失去租金贷的支持后，大批中小规模的长租公寓企业只能依赖“高进低出、长租短付”的模式进行苦苦支撑。
然而，2020年初爆发的新冠疫情，给了长租公寓企业致命一击，租房市场爆冷，空置率不断攀升，租金收入断崖，反过来又导致长租公寓企业现金不足，人员流失，缺乏人力和财力继续走扩张市场的老路子，诸多苦苦支撑的长租公寓企业，终于在2020年下半年迎来集中暴雷，也就是我们近期所经历的一系列跑路事件。
三、租赁市场的金融化演变
1、资金池问题
在上文中已经提到，长租公寓企业的发展离不开对资金的高度依赖，而那些不具备雄厚资金支持的企业，则不可避免会出现资金池的问题，不论是通过租金贷提前收取的租金，还是以“高进低出、长租短付”方式囤积的租金差额，本质上都属于长租公寓企业的“资金池”，并且“资金池”中囤积的资金，本质上都属于租客提前支付的房租，而根据《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》的规定，违规建立资金池的行为属于禁止之列。
2、规模优先
长租公寓不同于传统租赁市场，其预期的盈利点在于通过规模效应实现收益，但是通过何种方式盈利，是基于未来规模化的房租收入，还是其他周边服务带来的增值收入，实践中仍处在摸索阶段。
笔者认为，租赁行业关于民生“衣食住行”的基本需求，恰如滴滴解决了出行的问题，外卖平台解决了餐饮问题，长租公寓正好抓住了“居住”这个恒久不变的社会需求问题，未来必然大有可为。但是与其他行业不同，关乎“居住”这个长期性的社会需求，相对应的服务提供商业必要需要具有长久的运营能力和长期的资金支持，因此与该行业相配套的资本，也应当杜绝热钱、快钱的盲目追捧。
3、租赁关系本身演变为金融产品
除了上文提到的如“租金贷”等金融产品入局长租公寓行业之外，在长租公寓模式之下，租赁关系本身也有可能演变成一种金融产品。2017年国内出现首单长租公寓资产证券化的案例——“魔方公寓信托收益权资产支持专项计划”，并在上海证券交易所挂牌上市。
随着长租公寓市场相关法律规范和行业规则的不断完善，资本市场对于长租公寓行业的关注也将不断提升，毕竟长租公寓行业良性发展的情况下，自身所具备的资金收入稳定、持续，运营模式清晰，市场广阔的特定，是十分理想的底层收益保障。
四、金融化带来的非法集资风险
尽管此前大多数暴雷的长租公寓企业，主要原因还是在于经营不善导致资金链断裂，所涉及的租客、房东与长租公寓企业三方之间的纠纷仍然限定在民事争议范畴之内，但是我们也注意到，上海、杭州等地已经有部分暴雷的长租公寓企业被公安机关立案侦查，而且近期因为疫情因素积累的压力爆发，涉及人数、地域范围，租金金额，均远远超过此前单一的暴雷事件，极有可能以刑事追责的方式开启调查和处理。
而从暴雷后的表象看，长租公寓似乎与曾经接连暴雷的P2P高度相似。基于此，笔者认为，不论是长租公寓的从业者、投资者，还是房东、租客等其他参与者，都有必要谨慎对待，做好风险防范措施。
1、与P2P非法集资模式具有高度相似性
在经历了各种类型的P2P非法集资案例之后，社会公众对于其特征和危害性已经较为熟悉，有关司法部门也已经形成了一套经历实践考验且行之有效的处理流程。但是面对长租公寓类型的案件，如何定性仍是摆在司法机关面前的一个选择，笔者也注意到目前直接以非法集资名义立案的尚不多见，公安机关多以合同诈骗的名义立案调查。
但是不可否认的是，长租公寓类型案件确实在表现上偏向于群体性案件，因此，将其与非法集资的相关特征进行对比分析，仍然具有一定的参考意义。
（1）公众性与公开性
长租公寓模式具有公众性、公开性的特点不言自明，当初长租公寓市场之所以快速崛起，就在于其需求的广泛性、稳定性和持续性，特别是对于都市青年而言，租房几乎是一种必然的选择。因此，在问题爆发后，我们看到的往往是一大批年轻的，甚至是刚走出校门的大学生冲在维权的第一线，原因无他，关乎容身之所而已。
（2）利诱性
虽然长租公寓看似不符合非法集资司法解释规定的“承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报”的特征，但是透过法律的条文看待其内核，笔者认为在利诱性上并无二致。虽然长租公寓不可能给予租客或房东投资回报，但是相关的利益还是以租金的形式进行了让渡。
典型的如巢客公寓，为了吸引租客缴纳长期的房租以尽快回笼资金，公寓方推出了半年付8折，年付7折甚至6折的优惠。而为了抢占房源，公寓方开给房东的拿房价也往往高于周边平均租金水准。这种租金差一方面给公寓方积淀了大量资金形成资金池，另一方面也为日后暴雷埋下了隐患，导致房东与租客之间发生“收房大战”。
（3）违法性，即是否以合法经营的形式掩盖非法目的
笔者认为，最难以确定长租公寓非法集资性质的特征在于违法性，即公寓方是进行真实合法的经营，还是将公寓作为敛财的道具，铜鼓租金差囤积资金后抽身或跑路。根据笔者的观察，以及接受部分从业者咨询的情况看，长租公寓行业确实鱼龙混杂，其中不乏搞不清楚商业模式，沉浸在做大盘面、流水充足却不思考出路的人，也不乏捞一笔走人的投机客的存在。
在当前非法集资法律制度的框架之下，对于违法性的要求，实质上是二元化标准，不仅包括形式上“未经有关部门依法批准”，也包括实质上“以合法经营的形式吸收资金”，二者是选择性的要件，具备其一即可定性。
另外从司法解释第二条的逻辑看，对于非法集资的认定，司法解释列举了房产销售、转让林权、代种植等十种以合法经营形式吸收资金的类型。这也意味着法律对于非法集资的表现形式是持开放态度的，只要符合犯罪构成要件，不论表现为何种形式都有可能涉嫌非法集资。
（4）以新还旧
从构成要件角度而言，“借新还旧”、“以新还旧”并非判断是否构成犯罪的标准，但是对比长租公寓模式与P2P模式，笔者发现两者都存在“以新还旧”的情况。就中小规模的长租公寓企业而言，因其缺乏合法且稳定的资金支持，面对运营过程中因为“租金差”的存在而日益扩大的资金缺口，只能通过不断做大盘面，以新收入的租金支付房东租金。
2、其他有可能涉嫌的犯罪
就目前部分公安机关立案的罪名而言，如合同诈骗罪，笔者认为其逻辑在于长租公寓企业在自身资金不足以支持继续经营的情况下，明知没有能力向房东分期支付租金，也没有能力为租客提供稳定的租房，却仍然签订租房合同，意在骗取租客的租金。
目前情况下，是否有可能构成其他诸如诈骗罪等罪名，仍然有待司法机关的判定。
五、结语
诚如多位行业大咖所言，长租公寓行业的发展离不开资本的支持，长租公寓的金融化是不可避免的趋势，我们身处这个过程中，亲身经历一个行业从混乱到有序，从野蛮生长到良性发展，其中有太多值得思考的问题。
同样是引爆社会的热点，P2P行业似乎已经逐渐沉寂归于消灭，但是租赁市场关乎社会大众的基本生存需求，长租公寓作为其中重要的参与力量，确实解决了传统租赁市场中存在的一些问题，应当值得获得更多的支持和引导。
衷心希望社会各界能通力协作，正确处理市场、资本与政策之间的关系，愿居者有其屋，大庇天下寒士俱欢颜！
作者：童彬超 律师，二级合伙人，银行与保险工作室
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